Quant Nest不動産業界トップ5 財務諸表比較
三井不動産・三菱地所・住友不動産・野村不動産ホールディングス・東急不動産ホールディングスについて、各社直近の本決算の主要財務指標を横並びで比較します。保有物件を裏付けとした有利子負債で開発資金を調達する事業モデルのため、自己資本比率は26〜34%と自動車・商社業界より低く出ています。
バリュエーション・マップ（PER × 売上高倍率）
縦軸はPrice Earnings Ratioの略。株価が1株あたり利益（EPS）の何倍まで買われているかを示す指標で、株価が利益水準に対して割高か割安かの目安として使われます。詳しくはこちら →、横軸は時価総額を売上高で割った倍率（PSR＝Price to Sales Ratioとも呼ばれます）。利益がマイナスでPERが算出できない赤字企業でも、売上高さえあれば算出できる株価指標です。詳しくはこちら →で、いずれも対数スケールです。バブルの大きさは時価総額を表します。数値の詳細は下記「指標比較表」または各バブルにカーソルを合わせてご確認ください。
資本効率マップ（ROA × 自己資本比率）
Return On Equityの略。株主が出した資本（自己資本）に対して、企業がどれだけ効率的に利益を生み出したかを示す指標です。当期純利益÷自己資本で算出します。詳しくはこちら →という1つの数字が「本業の稼ぐ力（Return on Assetsの略。負債も含めた総資産全体に対して、企業がどれだけ効率的に利益を生み出したかを示す指標です。当期純利益÷総資産で算出します。詳しくはこちら →）」と「レバレッジ（総資産のうち、返済不要の自己資本（株主資本）がどれだけの割合を占めるかを示す指標。数字が高いほど負債への依存度が低く、財務的な余力が大きいとされます。詳しくはこちら →の低さ）」のどちらでできているかを分解して見るチャートです。5社ともROAは2.5〜2.9%と極めて近い水準に集中しており、ROEの差（8%台〜11%弱）は本業の収益力の差というより、自己資本比率（＝レバレッジ）の差によって生まれていることが分かります。
横軸は自己資本比率、縦軸はROA（簡易値＝ROE×自己資本比率で逆算した値）で、いずれも線形スケールです。バブルの大きさは時価総額です。5社のROAが2.5〜2.9%の狭いレンジに集中しているため、他業界編より軸の幅を狭く表示しています。
ネットキャッシュ比較チャート
ネットキャッシュ（現金及び現金同等物－有利子負債）は、借入金をすべて返済してもなお現金がどれだけ残るかを表す指標です。5社とも保有物件の取得・開発資金を有利子負債でまかなっているため、大幅なマイナスとなっています。
ネットキャッシュの大きい順（マイナス幅が小さい順）に5社を並べた横棒グラフです。単位は兆円（軸目盛り）、バー上のラベルは億円単位の実数です。5社とも連結ベースで統一して算出しています。
指標比較表
| 指標 | 三井不動産 | 三菱地所 | 住友不動産 | 野村不動産ホールディングス | 東急不動産ホールディングス |
|---|---|---|---|---|---|
| 規模 | |||||
| 売上高（売上収益・経常収益） | 27,097億円 | 17,461億円 | 10,578億円 | 9,425億円 | 12,460億円 |
| 売上高成長率（前期比） | +3.2% | +10.5% | +4.3% | +24.4% | +8.3% |
| 収益性 | |||||
| 営業利益（経常利益） | 3,978億円 | 3,297億円 | 2,992億円 | 1,382億円 | 1,669億円 |
| 営業利益率（経常利益率） | 14.7% | 18.9% | 28.3% | 14.7% | 13.4% |
| 当期純利益 | 2,787億円 | 2,225億円 | 2,125億円 | 829億円 | 967億円 |
| Return On Equityの略。株主が出した資本（自己資本）に対して、企業がどれだけ効率的に利益を生み出したかを示す指標です。当期純利益÷自己資本で算出します。詳しくはこちら → | 8.4% | 8.2% | 8.5% | 10.3% | 10.8% |
| Return on Assetsの略。負債も含めた総資産全体に対して、企業がどれだけ効率的に利益を生み出したかを示す指標です。当期純利益÷総資産で算出します。詳しくはこちら → | 2.7% | 2.6% | 2.9% | 2.9% | 2.8% |
| EPS（1株当たり利益） | 101.04円 | 181.80円 | 228.42円 | 96.69円 | 135.45円 |
| 財務健全性 | |||||
| 総資産のうち、返済不要の自己資本（株主資本）がどれだけの割合を占めるかを示す指標。数字が高いほど負債への依存度が低く、財務的な余力が大きいとされます。詳しくはこちら → | 32.4% | 31.4% | 34.4% | 28.5% | 26.3% |
| BPS（1株当たり純資産） | 1206.06円 | 2229.21円 | 2675.04円 | 938.08円 | 1260.05円 |
| 現金及び現金同等物 | 823億円 | 2,801億円 | 583億円 | 368億円 | 1,805億円 |
| 有利子負債 | 46,325億円 | 36,109億円 | 39,759億円 | 15,994億円 | 18,269億円 |
| ネットキャッシュ | -45,502億円 | -33,308億円 | -39,176億円 | -15,625億円 | -16,464億円 |
| 市場評価 | |||||
| 1株配当（会社予想） | 37円 | 49円 | 52円 | 44円 | 50円 |
| 株価 | 1488.0円 | 3840.0円 | 3546.0円 | 901.6円 | 1290.5円 |
| Price Earnings Ratioの略。株価が1株あたり利益（EPS）の何倍まで買われているかを示す指標で、株価が利益水準に対して割高か割安かの目安として使われます。詳しくはこちら → | 14.19倍 | 19.71倍 | 14.69倍 | 8.96倍 | 9.20倍 |
| PBR（実績） | 1.23倍 | 1.72倍 | 1.33倍 | 0.96倍 | 1.02倍 |
| 配当利回り（会社予想） | 2.49% | 1.28% | 1.47% | 4.88% | 3.88% |
| 時価総額 | 40,465億円 | 46,506億円 | 33,191億円 | 7,701億円 | 9,198億円 |
| 時価総額を売上高で割った倍率（PSR＝Price to Sales Ratioとも呼ばれます）。利益がマイナスでPERが算出できない赤字企業でも、売上高さえあれば算出できる株価指標です。詳しくはこちら → | 1.49倍 | 2.66倍 | 3.14倍 | 0.82倍 | 0.74倍 |
決算数値の算出基準: 2026年4月24日〜5月13日発表の2026年3月期決算短信／株価・PER・PBR・配当利回り・時価総額の基準: 2026年8月6日時点
不動産業界のビジネスモデルと財務構造
大手不動産会社（総合デベロッパー）の収益は、オフィスビル・商業施設・物流施設などを保有して賃料を得る賃貸事業、マンションや戸建てを開発して売る分譲事業、開発した物件を投資家やREITに売却する投資家向け売却、仲介・管理などのサービス事業に分かれます。賃貸事業は景気変動に比較的強い安定収益、分譲・物件売却は利益の振れが大きい収益という性格の違いがあります。
財務構造の特徴は、開発・取得に巨額の資金が必要なため、保有物件を裏付けとした長期の借入で資金を調達する高レバレッジの事業モデルであることです。ネットキャッシュが兆円単位のマイナスになるのは業態上当然の状態で、むしろ金利上昇が支払利息の増加を通じて利益を圧迫するリスクに注目する必要があります。
もう一つの重要な特徴が賃貸不動産の含み益です。保有するオフィスビル等は取得原価ベースで計上されるため、時価との差額（含み益）は貸借対照表の純資産には反映されません。各社は有価証券報告書で賃貸等不動産の時価を注記しており、帳簿上のPBRが実態の資産価値に対する評価を表していない点に注意が必要です。
不動産業界で注目したい指標の読み方
- 自己資本比率・有利子負債
- 大手デベロッパーの自己資本比率は25〜35%程度が一般的で、製造業の目安（40%以上）より低くても問題とはされません。比較の際は水準そのものより、有利子負債の増加ペースが利益（EBITDA等）の伸びに見合っているかを確認します。
- ROA
- 巨額の不動産を保有するため、ROAは2〜3%程度と低く出ます。これに財務レバレッジ（総資産÷自己資本）をかけてROE8〜10%程度を実現するのが業界の標準的な姿で、ROEとROAの差が他業界より大きいのが特徴です。
- PBR
- 賃貸不動産の含み益が純資産に反映されないため、帳簿上のPBRは実質的な資産価値に対して低めに出ます。含み益を加味した「実質的な純資産」との比較で割安度を判断するのが、不動産株ならではの見方です。
5社の比較から読み取れること（運営者の見解）
5社とも自己資本比率26〜34%、ROAは3%未満
自己資本比率は26.3%（東急不動産HD）〜34.4%（住友不動産）、ROAは2.6%〜2.9%と、5社の財務構造は非常に似通っています。そのうえでROEは8.2%〜10.8%で、レバレッジが高い野村不動産HD・東急不動産HDほどROEが高く出る、という教科書通りの関係が確認できます。
住友不動産の営業利益率28.3%はオフィス賃貸偏重の表れ
住友不動産の営業利益率は28.3%と、5社平均（約18%）を大きく上回ります。売上高は5社で下から2番目ながら、利益率の高いオフィス賃貸の比率が高い事業構成が数字に表れています。逆に分譲・サービス事業の比率が高い会社ほど売上高は大きく、利益率は低めに出ます。
大手3社と準大手2社で市場評価が分かれる
三井不動産・三菱地所・住友不動産のPERは14.2〜19.7倍なのに対し、野村不動産HD（8.96倍）・東急不動産HD（9.2倍）は10倍を下回り、配当利回りも4.88%・3.88%と高水準です。ROEは準大手2社のほうが高いにもかかわらず低い評価にとどまっており、都心の大型賃貸資産の厚みの差を市場が評価していると考えられます。
ネットキャッシュは5社とも1.5兆円超のマイナス
ネットキャッシュは三井不動産の−4.55兆円を筆頭に、最も小さい野村不動産HDでも−1.56兆円と、5社とも大幅なマイナスです。これは開発資金を借入で賄う事業モデル上の特徴ですが、金利上昇局面では支払利息の増加が利益を圧迫する感応度が他業界より高い点を意識しておく必要があります。
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※上記は掲載データをもとにした運営者の見解であり、特定銘柄の売買を推奨するものではありません。
会社概要・会計基準
算出方法・データソース
- 対象5社は、上場デベロッパーのうち時価総額・個人投資家の認知度が高い三井不動産・三菱地所・住友不動産（いわゆる「不動産御三家」）に、野村不動産ホールディングス・東急不動産ホールディングスを加えた5社です。REIT（不動産投資信託）は事業会社ではなく別の投資商品のため対象外としています。
- 各社の決算短信（5社とも2026年3月期）に記載の数値を手動で確認して入力しています。自動取得は行っていません。
- 有利子負債（短期借入金・長期借入金・社債・コマーシャルペーパー等の合計）について、三井不動産・野村不動産ホールディングス・東急不動産ホールディングスは決算短信に詳細内訳が、三菱地所は「(参考)有利子負債」として合計値が開示されています。住友不動産のみ単一の合計開示がないため、連結貸借対照表の個別科目を合算した自社集計の参考値を掲載しています。
- ROE（自己資本利益率）は、各社が決算短信で個別に公表する値ではなく、EPS（1株当たり当期利益）÷ BPS（1株当たり純資産、期末値）で5社統一の計算式により算出した簡易値です。
- ROA（総資産利益率）は、資産合計の実額から算出した値ではなく、上記の簡易ROEに自己資本比率を掛けて逆算した簡易値です（ROE＝ROA÷自己資本比率という恒等式の逆算）。
- 株式分割: 住友不動産は2026年1月1日付で普通株式1株につき2株の株式分割を実施しています。EPS・BPS・株価は分割後基準に統一しています。野村不動産ホールディングスも2025年4月1日付で1株→5株の株式分割を実施済みで、決算短信内の数値は分割後基準に統一されています。
- 時価総額は、三井不動産・三菱地所・住友不動産は証券情報サイトの掲載値、野村不動産ホールディングス・東急不動産ホールディングスは株価×期末発行済株式数（自己株式控除後）による自己算出値を採用しています。
- 株価・PER・PBR・配当利回り・時価総額は2026年8月6日時点の市場データです。
- ネットキャッシュ（現金及び現金同等物－有利子負債）は、5社とも連結ベースで算出しています。不動産業界は保有物件の取得・開発に資金を投じる事業モデルのため、ネットキャッシュが大幅なマイナスになるのは経営上当然の状態です。
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※本ツールは各社の決算短信に基づく財務指標を業界内で相対比較する情報提供を目的としており、投資助言・売買推奨ではありません。特定の企業への投資を推奨するものではなく、投資判断はご自身の責任で行ってください。数値は算出時点のものであり、最新の情報は各社のIR資料でご確認ください。